Onderzoek: Tot de schuld ons scheidt – prikkelt NHG onbedoeld tot strategisch scheiden?

Het aantal hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) onder starters daalt. Bij een nieuwe huizencrisis zijn daardoor minder mensen verzekerd tegen een onderwater-hypotheek. Een mogelijke oplossing is verhoging van de loan to value (LTV) ratio om de NHG verzekering mee te financieren bij het afsluiten van een hypotheek. Additionele hypotheekschuld kan mensen in tijden van crisis echter nog verder in de problemen brengen. Dreigende restschulden lijken bovendien verband te houden met een stijging van het aantal ‘strategische scheidingen’ om van de NHG gebruik te kunnen maken. Dat blijkt uit een Netspar-rapport door onderzoekers aan de VU Amsterdam.

Uit de analyse blijkt dat vooral de hogere huizenprijzen, de lagere wettelijke drempels en de verlaging van rentevoordelen debet zijn aan de afname van het aantal NHG-hypotheken. Het mogelijk maken om NHG mee te financieren leidt er dus niet vanzelfsprekend toe dat meer mensen de verzekering afsluiten. Bovendien lijkt het huidige systeem onbedoelde prikkels te geven voor strategische echtscheiding: herenigingen in crisistijd van gescheiden ‘NHG-koppels’ blijken drie jaar na dato ongeveer twee keer zoveel voor te komen als in normale tijden. Om te voorkomen dat in een volgende huizencrisis veel mensen met een restschuld blijven zitten en om de mogelijke onbedoelde prikkels van de NHG te verminderen, zouden beleidsmakers een aantal maatregelen kunnen nemen:

• Het recht op uitkering van de NHG verzekering is nu gebaseerd op een keuzevariabele (zoals echtscheiding). Dat kan een onbedoelde prikkel geven wanneer mensen met een restschuld dreigen te blijven zitten. Bovendien kunnen beleidsmakers de mogelijkheid verkennen de verzekering standaard te laten gelden voor iedereen die een NHG hypotheek afsluit. Risico hierbij is dat de huidige buffer niet volstaat in een echt grote huizencrisis.
• Herzie de premiesystematiek van betaling voor de verzekering in één keer naar periodieke betalingen zodat geen extra schulden nodig zijn om de premie te financieren.
• Het verhogen of afschaffen van de hypotheekgrens voor NHG of zelfs het verplichtstellen van aankoop NHG bij het afsluiten van een hypotheek zorgt ervoor dat mensen in duurdere gebieden (zoals grote steden) ook een garantie zullen kunnen afsluiten.

Lees meer in het paper ‘Verhoging van de LTV-ratio de oplossing voor het meeefinancieren van de NHG verzekering?’ door Hans Bloemen, Mauro Mastrogiacomo Stefan Hochguertel en Yeorim Kim, januari 2018.